杏彩体育官网物流地产是由美国普洛斯(Prologis)公司率先提出并推行的，初步于上世纪80年代，至今为止已有快要40年的史册。普洛斯对物流地产的讲明是：遵照客户的需求，选取适当的场所，修复、运营与料理专用物流方法，而且采用当地与环球的专业手艺开垦物流配送方法，与客户(好比创设商、零售商、物流公司等)设立筑设亲热的合营相干，为其正在适当的光阴与适当的场所，供给适当确当代物流方法和专业的物业料理效劳，告终物品从供应地向吸取地的畅达。

物流地产的整体承载方法蕴涵物流园区(中枢载体)、物流栈房、配送中央、分拨中央等，要紧特质包含具备必然的土地范围，对交通要求央浼较高，豪爽召集于交通要道节点，而且与周边区域的物业根源息息闭连。

目前国内对待物流地产闭连的策略谋划要紧聚焦正在仓储方法修复方面，缠绕仓储行业生长秤谌难以餍足日益延长的需求这一冲突，让国内仓储行业走上更为楷模、火速的生长道途，为行业生长营造较好的策略情况。

个中《国度物流要道组织和修复谋划》对国度物流要道修复类型、修复范围、生长主意等方面提出了整体的生长主意，有利于整合存量物流根源方法资源，提升物流集体运转出力和当代化秤谌，进一步激动物流地产的生长提拔。

物流地产动作物流根源方法，是物流供应链的首要症结，正在提拔零售企业物流配送出力，提拔消费体验方面有着首要效力。跟着住户消费升级和零售电商的兴盛，消费市集正在古板仓储效劳的根源上，对物流地产其他方面的央浼不停提升，煽动物流产物、效劳形式、技能秤谌等生长升级，激动着物流地产行业的发展。

住户消费秤谌加快攀升：遵照SIF(苏宁金融咨议院)对寰宇住户实物消费、效劳类消费、消费升级业态、苏宁消费升级等目标编造的归纳阐发后提出的消费升级指数情状，国内住户消费升级归纳指数从2013年的0.341上升至2019年的0.378，年均增速约1.73%，响应出我国住户消费秤谌加快攀升，消费需求宏伟。

社会消费品零售总额高速延长：2010-2019年中国社会消费品零售总额年均复合增速赶上10%，2020年1-11月中国社会消费品零售总额到达35.14万亿元，物流地产的根源方法动作零售供应链的中的首要一环，正在提拔零售企业物流配送出力，提拔消费体验方面有着首要效力，零售市集的高速延长进一步煽动物流地产的生长提拔。

2015-2020年中国疾递营业量范围年均复合增速赶上20%，国内电商的发生式延长，激动了物时髦业的迅猛生长，动作配套方法的物流地产也随之火速生长。

2001年中国插手WTO后，豪爽表资企业进入中国，提出“物流地产”观念的普洛斯于2003年进入中国初步“圈地运动”，同时将仓储物流方法的国际准则带入国内，至此国内物流地产的生长拉开序幕。

国内物流地产行业物业链上游的列入者是资源的供给方，包含土地资源供给方，筑材、摆设的供应商等;物业链中游症结主体是物流地产开垦企业，要紧包含专业物流地产企业、古板房地产企业、零售企业、电商企业、金融机构、物流企业等;物业链下游是物流地产的客户，包含第三方物流企业、电商企业、创设业企业、零售企业等。

从物流保管用度范围来看，近几年基于国内物时髦业的持重延长，拉动物流仓储用度逐年提拔。2010-2019年物流保管用度维持继续延长态势，到2019年中国物流保管用度到达5.0万亿元，同比延长7.4%，占物时髦业总用度范围的34%;从仓储固定资产投资落成额增速来看，2012-2016年维持高延长趋向，但从2017年初步国内仓储固定资产投资落成额降低显明，2020年有所回升但仍低于2016年以前秤谌。

集体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资大幅压缩，但市集范围依然维持延长态势，响应出国内物流地产行业从增量市集高速生长转向存量市集转型升级的生长阶段。

遵照物联云仓统计数据显示，截至2019腊尾，寰宇通用栈房总面积超3亿平方米，因为适宜性较强、行使率较高，中国通用栈房范围也正在不停的扩展;截至2020年11月末，寰宇通用栈房总面积超3.21亿㎡，比2019腊尾扩充0.21亿平方米，栈房资源遮盖32个省份，227个都市，7407个园区。

2019年中国仓储营业量指数均匀秤谌为56%，较2018年上升3.5个百分点，显示出2019年整年仓储行业营业总量露出稳中有升的态势，营业量增速强劲。

2020年除受新冠疫情影响，国内仓储市集生长受阻，但自3月份初步，仓储市集连忙复原至50%兴废线%，维持正在扩张区间，响应出仓储营业需求正在上月高速延长的根源上，依然维持繁荣的态势。

基于国内以内轮回为主的双轮回生长式样以及改日新冠病毒疫情将逐步取得操纵的预期，估计2021年国内仓储市集需求将维持延长态势，将进一步煽动物流地产行业生长。

自21世纪初往后，中国物流地产市集就露出出了乘数延长的态势，栈房面积飞速扩展，从素来的沿海口岸都市(如上海、深圳)延长至每一个要紧的一线及二线都市。然而目前我国栈房仍集体上露出求过于供状况，分表是当代化高标仓修复过程较为落伍，

高标仓是指“高准则仓储物流摆设”，因为其硬件摆设秤谌、修复准则更高，与古板仓存正在明显分别。高标仓的需求客户要紧包含第三方物流、电商生鲜、冷链、进出口商业企业、分娩型企业等。近几年，跟着电子商务的火速生长，对仓储物流效劳秤谌提出更高的央浼，古板栈房不行餍足电商的效劳时效和效劳质料央浼，从而动员高标仓市集的火速延长，电商需求逐步成为高标仓租赁市集的主力。

遵照CBRE原料显示，目前国内人均仓储面积为0.4平方米/人，远远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人;人均高标仓面积占比仅仅0.1平方米/人，而美国人均却高达1.2平方米/人。响应出国内高标仓提供量亏损，另有很大的市集拓展空间，高标仓是物流地产行业营业转型升级的要紧对象之一。

国内物流地产项目开垦运营形式要紧包含物流企业主导、地产商主导、地产商与物流企业合营和第三方企业牵头引入物流商和地产商四种形式：

近年来杏彩体育官网，跟着国内房地产暴利期间渐行渐远，稠密古板房地产企业初步寻求转型升级生长，物流地产因为其具有收益安定性较高、市集危险较幼的便宜，惹起国内地产商的普通眷注。

其它，遵照CBRE的原料显示，2019年北京、上海、广州等一线都市物流方法投资净回报率6%-8%，要高于贸易地产的4-5%和住所地产的2-3%，个中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的均匀秤谌，高标仓修复正逐步成为古板房地产商和专业物流地产商的投资热门。

国内物流地产项目资金根源以自筹资金为主，随后是国内贷款、其他资金、国度预算内资金以及表资资金，占比差别是86.7%、6.9%、3.4%、2.1%和0.9%。项目银行贷款占比力幼杏彩体育官网，行业融资式样多样，如危险投资、IPO、股权基金以及ABS、类REITs等多种式样。

对待行业首创型企业为了适宜行业的火速生长以及本身扩张必要，会选取危险投资的式样实行融资;而生长已较为成熟的企业，会选取通过IPO实行范围较大的融资。

正在物流地产项方针长久运营中，通过收取房钱的回本光阴较长，导致企业拿地扩张时常常浮现资金紧缺的题目，无法通过仿佛房产出售的式样告终资金的火速回笼，是以催生了ABS、类REITs等资产证券化产物的浮现。

早正在2016年国内第一支物流类REITs产物进入血本市集前，物流地产就已正在寻求“地产+基金”的融资道途上，2020年4月和8月《闭于胀动根源方法界限不动产投资信赖基金(REITs)试点闭连使命的报告》和《闭于做好根源方法界限不动产投资信赖基金(REITs)试点项目申报使命的报告》两条策略的接踵出台，昭着楷模了国内物流地产REITs产物的合规性，也为物流地产范围化生长供给了昭着的对象。

跟着国内REITs试点策略进一步深化，物流地产项目动作中心胀动对象希望获取更多的资金救援，从而告终盘活存量资产，帮力行业范围扩张。